Las burbujas inmobiliarias se componen de dos períodos: El primer período, evidencia una fuerte alza de precios de las viviendas impulsado por la especulación, mientras que el segundo período se destaca por una fuerte baja de precios de las viviendas. Existiendo dentro de dichos períodos algunos factores que generan este fenómeno, dado por una especulación de precios detrás de los datos y el aumento de precios no justificado en base a ciertos aspectos que suelen influir en los valores de los inmuebles.
La burbuja suele verse impulsada en base a los inversionistas, que según sus expectativas esperan que los precios de venta sean más altos en el corto plazo previo a un retroceso en los precios hasta volver a su precio razonable y no al valor inflado.
Por lo que la definición de la burbuja como tal y que se aplica a la burbuja inmobiliaria, se refleja al existir una alta demanda habitacional, acompañado de un nivel correcto de acceso a créditos hipotecarios y un alto nivel de compras de viviendas para venderlas en un medio plazo a un precio más alto.
La burbuja inmobiliara y la recesión
La recesión puede ser una de las consecuencias de la burbuja inmobiliaria, como la que afectó a Estados Unidos de 2007 a 2009. Salvando las diferencias entre el mercado de EE.UU. y la de nuestro país, en cuanto a sus instrumentos y características, en Chile entre 2012 y 2013 se dio una situación con ciertas similitudes a la de EE.UU. Como la alta oferta de créditos, ofreciendo entre el 75% y 80% del valor de los inmuebles incluso ofreciendo el 100 %, sin pie y a la vez los compradores podían disponer de dividendos de más del 25% de sus ingresos.
Ante semejante festival de ofertas, varios compradores de viviendas se arriesgaron a acceder a la vez a más de un crédito hipotecario, mientras el gobierno chileno de turno aplicaba subsidios. Llevando cierto nivel de preocupación, el Banco Central de Chile impulsó a los bancos a elevar el nivel de requisitos para acceder a los créditos, mientras las tasas de interés eran bajas, con un alto crecimiento del arriendo sobre los departamentos que habían adquiridos por los inversionistas en su momento.